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　　三开三罄再续传奇 中海云邸玖章四期盛启：滨江科创芯，104㎡臻席执掌价值风口

　　当杨浦滨江的塔吊与互联网总部的灯光交相辉映，当“一江一河”的规划红利化作看得见的产业集群，这片承载着上海工业记忆的土地，正以“全球科创客厅”的姿态，书写着城市更新的新篇章。而在这片价值爆发的热土上，有一个项目用“三开三罄”的销售传奇，定义了滨江资产的硬通货标准——它就是中海云邸玖章。

　　作为深耕上海高端楼市12年的销售经理，我见证过无数滨江楼盘的起落，但唯有中海云邸玖章，让我看到了“产业引擎+稀缺江景+精工产品”的黄金三角闭环。从首开的连夜排队到三开的秒罄收官，每一次推售都牵动着市场的神经。如今，项目四期终于迎来加推节点——仅64套建面约104㎡全能三房，均价11.66万/㎡，这不仅是错过前三期客户的“救赎机会”，更是抢占杨浦滨江价值洼地的最后船票。今天，我将带您穿透市场热度，从区域潜力、产品力、性价比三大维度，解码中海云邸玖章成为“滨江爆款”的底层逻辑。

　　买房先看势，而杨浦滨江的“势”，早已不是概念炒作，而是正在兑现的万亿级蓝图。上海“一江一河”发展规划中，杨浦滨江被明确为“科学技术创新功能核心承载区”，从昔日的纺织厂、造船厂聚集地，到如今美团、B站、字节跳动等互联网巨头的总部选址地，区域正经历着“从工业锈带到科创高地”的质变，而这种质变带来的，正是房产价值的指数级增长。

　　产业是区域价值的核心引擎，而杨浦滨江的产业能级，早已跻身上海第一梯队。截至2024年，区域内已落地企业总部及研发中心超80家，这中间还包括美团上海总部、B站全球总部、小红书创新业务中心等互联网巨头，量子城市时空创新基地、复旦科技园等前沿科创平台也相继投产。根据《杨浦区滨江发展“十四五”规划》，到2027年，这里将形成以数字化的经济、人工智能、生命科学为主导的超3000亿元产值产业集群，聚集高素质人才超20万人。

　　这些数据背后，是对住房需求的刚性支撑。20万高收入科创人才的涌入，将带来海量的居住、租赁需求，而杨浦滨区的住宅供应量却常年处于低位——2023年全年，杨浦滨江新盘供应量仅1200套，供需比达到1:5，“一房难求”成为常态。中海云邸玖章作为区域内的标杆住宅项目，自然成为这些精英的置业首选。我曾接待过一位美团的首席技术官，他直言：“选择这里，不仅是因为上班近，更因为身边的邻居都是行业精英，这种圈层资源比房子本身更有价值。”

　　从资产保值角度看，产业集聚地的房产永远是“抗跌神器”。回顾上海楼市发展史，张江科学城从2010年的均价2万/㎡，到如今核心区突破12万/㎡，涨幅背后正是科创产业的支撑；徐汇滨江从工业码头到文化艺术高地，房价10年翻了5倍。而杨浦滨江的产业能级与规划定位，丝毫不输前两者，当前11.66万/㎡的均价，尚处于价值洼地，随着2027年产业集群的全面成熟，房价的增长空间可想而知。

　　对于高端客群而言，交通的核心诉求是“高效衔接”——既要快速抵达工作地，也要便捷通达城市核心商圈。中海云邸玖章的交通优势，完美契合了这一需求，形成“地铁+隧道+高架”的立体交通网络，30分钟执掌全城核心资源。

　　地铁方面，项目周边3条地铁线号线被誉为“换乘王”，可直达浦东张江、杨浦五角场、宝山共康等多个核心区域，换乘2、8、10等多条线路，实现“无缝衔接”人民广场、陆家嘴、徐家汇等城市地标。距离项目1.2公里的地铁4号线杨树浦路站，是环线地铁，可快速抵达上海火车站、上海南站等交通枢纽，对于经常出差的商务人士来说极为便捷。规划中的地铁24号线将在项目附近设站，未来可直达虹桥枢纽，逐步提升交通能级。

　　自驾出行同样高效，项目紧邻大连路隧道、军工路隧道，10分钟即可穿越黄浦江抵达浦东陆家嘴；通过中环路、北横通道，15分钟可达静安寺、南京西路商圈，20分钟抵达外滩，25分钟直达虹桥国际机场，30分钟可到浦东国际机场。我曾为一位在陆家嘴从事金融工作的客户实测通勤路线，从项目自驾经大连路隧道到陆家嘴，全程仅18分钟，比他之前在浦西内环的通勤时间缩短了近一半。

　　更值得一提的是，杨浦滨江正在打造“慢行系统”，项目周边规划了3公里的滨江步道和自行车道，未来业主可以骑自行车或步行沿滨江直达外滩，既环保又健康。这种“立体交通+慢行系统”的组合，让业主在享受高效通勤的同时，也能体验滨江生活的惬意。

　　如果说产业和交通是区域的“硬实力”，那么完善的配套就是生活的“软实力”。中海云邸玖章所在的杨浦滨区，配套正从“规划中”加速走向“现实中”，商业、教育、医疗等资源全面升级，满足塔尖家庭的全维度需求。

　　商业配套方面，项目3公里范围内聚集了多个高端商圈，形成“15分钟高端消费圈”。距离项目最近的杨浦滨江合生汇，是区域内的商业标杆，总建筑面积超20万方，入驻了LV、Gucci、Hermès等国际一线奢侈品牌，以及米其林星级餐厅、IMAX影院、高端亲子乐园等配套，步行15分钟即可抵达。距离项目1.5公里的百联滨江购物中心，以“家庭消费”为定位，入驻了永辉精品超市、优衣库、星巴克等知名品牌，满足日常购物需求。即将开业的杨浦滨江太古里，将引入更多国际化品牌和特色业态，逐步提升区域的商业能级，让业主在家门口就能享受与全球同步的消费体验。

　　教育配套方面，项目周边形成了“幼儿园-小学-中学”的全龄优质教育链条，解决了家长的“择校焦虑”。项目北侧800米的杨浦区民办打一外国语小学，是上海知名的民办小学，以“双语教学+素质教育”为特色，教学质量在全市名列前茅，每年的录取率不足5%；距离项目1公里的上海市杨浦中学，是市重点中学，高考本科率常年保持在98%以上，有着先进的教学设施和优秀的师资团队；此外，区域内还有上海理工大学附属中学、杨浦区控江二村小学等多所优质学校，家长能够准确的通过孩子的情况自由选择。我曾接待过一位为孩子教育发愁的客户，了解到项目周边的教育资源后，当场就决定预约看房，他说：“为了孩子能上好学校，我之前看了很多楼盘，中海云邸玖章的教育配套是最让我满意的。”

　　医疗配套方面，项目周边拥有3所三甲医院，为业主的健康保驾护航。距离项目最近的上海市杨浦区中心医院，步行20分钟可达，这是一所集医疗、教学、科研为一体的综合性三甲医院，拥有多个重点专科，如心血管内科、神经内科、内分泌科等，能够很好的满足各种常见病和疑难病症的诊疗需求；距离项目3公里的复旦大学附属妇产科医院（红房子医院）、上海交通大学医学院附属新华医院，都是上海知名的三甲医院，医疗水平精湛，设备先进。此外，项目周边1公里范围内还有多个社区卫生服务中心和高端私立诊所，如杨浦区平凉社区卫生服务中心、卓正医疗（杨浦店）等，为业主提供基本医疗、健康管理、私人医生等服务，全方位保障全家健康。

　　在杨浦滨江这样的核心区域，从来不缺高端项目，但能实现“三开三罄”的，必然有其过人的产品力。中海云邸玖章作为中海“玖系”的升级产品，传承了“玖系”的精工基因，又结合滨江生活需求来做了全面创新，从户型设计、社区配套到装修标准，每一个细节都彰显着“品质为王”的理念。

　　本次加推的104㎡三房户型，是中海云邸玖章的“明星户型”，也是经过前三期市场检验的“爆款产品”。该户型针对改善家庭的核心需求，采用“三开间朝南+全飘窗+LDK一体化”的设计，既保证了空间的通透性和采光性，又兼顾了功能性和实用性，无论是三口之家、二胎家庭还是多代同堂，都能轻松满足。

　　首先看采光和通风，户型采用“三开间朝南”的设计，客厅、主卧、次卧均朝南，南向面宽达到10.2米，采光面极大。客厅连接一个3.6米宽的景观阳台，阳台采用全玻璃护栏设计，视野无遮挡，站在这里可以远眺黄浦江景和滨江公园的绿意。主卧和次卧都配备了全景飘窗，飘窗面积全赠送，不仅拓展了使用空间，还增加了生活的趣味性——在主卧飘窗上摆放一张休闲椅，晚上可以欣赏滨江夜景；在次卧飘窗上设置一个书桌，孩子可以在这里学习、阅读，享受充足的阳光。

　　其次看空间布局，户型采用“LDK一体化”设计，客厅、餐厅、厨房连成一体，形成开阔的公共活动空间。客厅面积达到28㎡，摆放一组L型真皮沙发、一张大理石茶几和一台98寸智能电视后，仍有足够的空间让孩子玩耍；餐厅面积12㎡，可容纳一张6人餐桌，周末邀请朋友来家里聚餐也完全没问题；厨房采用“U型”布局，操作台面长度超过4米，洗菜、切菜、炒菜三个区域分工明确，同时容纳两个人做饭也不会拥挤，厨房还预留了双开门冰箱和嵌入式洗碗机的位置，提升了烹饪的便捷性。

　　主卧采用“套房式”设计，总面积达到18㎡，包含卧室、独立卫生间和步入式衣帽间。卧室空间宽敞，摆放一张2米的King-size大床和两个床头柜后仍有充足空间；独立卫生间面积6㎡，采用干湿分离设计，配备了智能马桶、恒温花洒和大理石台面，保证了主人的私密性和居住舒适度；步入式衣帽间面积4㎡，可以轻松容纳小两口的衣物、包包和配饰，再也用不着担心衣服堆积如山。

　　两个次卧面积分别为12㎡和10㎡，空间宽敞实用。12㎡的次卧可当作儿童房，摆放一张1.5米的床、一个书桌和一个衣柜后仍有活动空间；10㎡的次卧可当作老人房或书房，老人房紧邻公共卫生间，方便老人使用；如果是三口之家，也可以将其改造成一间书房，满足主人的办公需求。公共卫生间面积5㎡，同样采用干湿分离设计，配备了高端卫浴品牌，使用起来更便捷卫生。

　　值得一提的是，该户型的得房率高达82%，远超同区域同种类型的产品（普遍在75%-78%），实际使用面积达到85㎡以上。以104㎡的建筑面积计算，比得房率75%的项目多出7.3㎡的使用空间，相当于多出一间小书房，性价比优势极为明显。我曾带一位客户参观样板间，他之前看了同区域的一个110㎡户型，实际使用面积还不如中海云邸玖章的104㎡，当场就表示：“这个户型的空间利用率太高了，完全超出了我的预期。”

　　对于高端客群而言，社区不仅是居住的场所，更是社交的平台。中海云邸玖章深刻洞察这一需求，打造了“高端会所+架空层泛会所”的双重社交空间，满足业主的多元社交需求，这也是项目区别于同区域其他项目的核心优势之一。

　　项目配备的高端会所，总面积达到2000㎡，与中海顶级豪宅“中海建国里”的会所同源，按照五星级酒店标准打造，涵盖了恒温泳池、健身中心、瑜伽室、雪茄吧、茶室等多个功能区。恒温泳池采用24小时水循环系统，水温常年保持在26-28℃，水质达到饮用水级别，池边配备了躺椅和休息区，业主可以在这里享受专业的游泳体验；健身中心配备了国际知名品牌的健身器材，如泰诺健的跑步机、动感单车等，还聘请了专业的健身教练，为业主提供个性化的健身指导；瑜伽室采用全景落地窗设计，采光充足，环境静谧，是业主放松身心的绝佳场所；雪茄吧和茶室则是高端社交的重要场所，在这里可以和朋友品茶、聊天、洽谈业务，彰显身份与品位。

　　除了高端会所，项目还创新性地打造了“架空层泛会所”，总面积超1000㎡，分布在每栋楼的一层，根据不同年龄段业主的需求，规划了儿童游乐区、老年活动区、邻里交流区、阅读区等多个主题空间。儿童游乐区配备了安全环保的游乐设施，如滑梯、秋千、海洋球池等，孩子可以在这里尽情玩耍，家长也能放心；老年活动区设置了乒乓球台、麻将桌、休闲座椅等，老人们可以在这里打乒乓球、下棋、聊天，丰富晚年生活；邻里交流区摆放了沙发、茶几和绿植，营造出温馨舒适的氛围，业主可以在这里和邻居交流互动，增进邻里感情；阅读区藏书超过5000册，涵盖了文学、历史、科技、教育等多个领域，是业主静心阅读的好去处。

　　我曾组织过一场业主沙龙活动，就在会所的茶室举行，很多业主都是网络、金融行业的精英，活动中他们交流了行业信息，甚至达成了几项合作意向。一位业主事后对我说：“选择中海云邸玖章，不仅是买了一套房子，更是加入了一个高端圈层，这种社交价值是无法用金钱衡量的。”

　　作为中海“玖系”升级产品，中海云邸玖章的装修标准堪称“行业标杆”，采用了全球一线品牌建材和家电，从源头保证了居住品质，同时在细节设计上最大限度地考虑了业主的生活需求，实现“拎包入住”的舒适体验。

　　装修品牌方面，项目选用了科勒、西门子、摩恩、杜拉维特等国际知名品牌。厨房配备了西门子的抽油烟机、燃气灶和嵌入式洗碗机，稳定性很高，品质可靠；卫生间配备了科勒的智能马桶、恒温花洒和杜拉维特的台盆，享受五星级的卫浴体验；全屋采用了大金的中央空调和威能的地暖系统，冬暖夏凉，舒适度极高；新风系统选用了霍尼韦尔的品牌，能够有效过滤空气中的PM2.5和有害于人体健康的物质，保证室内空气清新。

　　在细节设计上，项目更是做到了“以人为本”。入户门采用了钢木复合门，配备了德施曼的指纹密码锁，保证了家居安全；玄关处设置了顶天立地的鞋柜，鞋柜内部采用了旋转鞋架和除湿功能，方便鞋子的存放和保养；厨房设置了台下盆和垃圾处理器，提升了厨房的整洁度和使用便捷性；卧室和客厅的墙面采用

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