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　　2025年第45周（11月10日-11月16日），北京新建商品房新增供应46套，来自顺义区中央别墅区板块的北京润园项目。网签房源479套，环比下降5.1%；成交均价56449元/㎡，成交总金额33.8亿元。

　　在北京2025年第45周网签量排行榜中，位于通州区运河商务区板块的中建·运河玖院项目以20套的网签成绩脱颖而出，成为当周网签量最多的项目；其次是位于顺义老城板块的龙湖宸翰，当周网签14套位列第二，位于石景山区苹果园板块的中海瑞文里同样网签14套房源。

　　今年6月4日，中建玖合在阔别北京市场两年后，以74.91亿元一举拿下通州区城市副中心运河边8块地，包括7块住宅用地，1块多功能用地，住宅用地总建筑面积约24万平方米，开发中建·运河玖院项目。项目位于通州区运河商务区板块，东侧临近六环高线公园，西侧邻京杭大运河，南侧临近运通隧道，可直达东四环，北侧临近地铁6号线北运河东站及在建交通枢纽副中心站。

　　9月20日，中建·运河玖院一期正式开盘，截至11月15日，开盘不足两个月，已经网签641套房源，去化率约76.5%，网签均价约61951元/㎡，网签金额超过52亿元。目前，项目二期房源也即将入市。

　　龙湖宸翰项目来自顺义老城板块的东风商场地块，由龙湖提供代建代销服务。项目共规划了17栋5-17F洋房+小高层住宅，包含风雨连廊、架空层、邻里共享空间、阳台等好房子元素。

　　作为中海在京西区域打造的首个“好房子”，同时也是石景山区的第二个“好房子”项目，中海瑞文里内嵌阳台、设备平台、架空层、下沉庭院等配套一应俱全，得房率达86％-96%。

　　在1500万+项目成交排行榜中，建发海晏、璞樾、中海·萬吉玖序位列TOP3。

　　第45周全市二手房屋成交量3533套，环比增长11.3%。2025年1-45周，北京二手房累计成交148679套，周均成交3304套。

　　这可能是通州运河板块最后一批新房了。通州运河玖院二期，正式开启认筹，二期首开0807，0810地块，总计一共358套房源。二期增加了小户型的配比，这也是通州运河板块最后一批小户型了。

　　二期取消了冻资环节，126平米以下的小户型缴纳10万元认筹金，126平米以上大户型30万认筹金

　　项目9月份开盘，截止目前已经网签了634套房源，基本没可选的房源了，运河玖院是通州乃至今年北京卖的最好的项目，热度直逼海淀功德寺。

　　现在这个节点的京楼，销量能说明一切问题，运河玖院是通州运河板块唯一在售的新房项目，也是北京城市副中心配套最完善，城市界面最好，而且是临大运河的稀缺价值。

　　二期的户型根据一期做了一部分调整，首先增加了90平米小户型的套数，减少了109和126平米的供应，一期没有选到90平米合适位置房源的小伙伴，二期可以放心选了

　　一期260平米楼王大户型减少了，取而代之的是200平米和155平米的沿河大平层，专为通州改善家庭定制。

　　户型方面延续了一期的大赠送，阳台面积也没有增加，而且大户型得房率还提高了，小户型以两面宽和三面宽为主，下面对主力户型进行一个拆解

　　94平米三居室南向两面宽设计，270度转角开窗，三面采光配合，弧形落地窗整体的舒适感会非常强，配置了两个卫生间，主卧是暗卫

　　这款94平米的小户型，收纳也是个亮点，入户玄关柜包括转角的设备平台都有收纳功能，并且客厅也做了飘窗，北向两个次卧面积也在九平米以上，这款户型性价比还是非常高的

　　另外，还有90平米的小户型套数比较少，南向两面宽设计没有270度，转角窗也没有弧形窗。配置会低一些。

　　109平米包括AB两种户型，a户型是南向，三面宽设计，主卧是270度转角开窗，南向三面宽客厅和旁边的次卧也可以打通，成为一个大的横厅面宽7米，这款户型主打舒适性和灵活性，业主能够准确的通过自己的需求调整

　　126平米的四居是传统的四叶草户型，南向三面宽设计主卧，270度转角开窗，除了入户，玄关餐厅还有两侧的餐边柜，包括每个卧室也都有柜子的空间，整体收纳性特别强，舒适性也很好

　　157平米的大户型，一共包括三个卫生间，南向双套房设计，单独的入户玄关，增加了大豪宅的仪式感，而且玄关内部还有一个单独的收纳空间，实现了生活和仪式感的双重满足

　　主卧双台盘，而且设置了浴缸和淋浴，满足了不同生活需求，公卫手池和餐边柜整体形成了一个灵活的空间，也适合打造一个小吧台

　　作为一种比拼豪宅的大户型，我认为这个户型无论是从舒适性和功能性上都实现了完美的统一，是品质非常好的大户型产品，没有浪费空间

　　215平米的大户型是南向四面宽的设计，而且外部有大的露天的阳台，这个户型是可以观河静的，四面宽两个小家伙的设计，充分满足了跟长辈一同生活的需求，各自都有独立的卫生间，私密性会比一般户型更好

　　单独的电梯前厅也是赠送的，包括入户玄关也有收纳处理，北向主卧的卫生间也是一个转角弧形落地窗，搭配浴缸的设计很具有奢侈性

　　运河玖院二期整体户型还是延续了一期的格局，基本上挑不出毛病，尤其两个大户型豪宅感拉满，而且没有浪费的面积，小户型整体又很紧凑，功能性十足

　　价格方面，二期跟一期基本持平，小户型单价6.2万左右，大户型单价6.6至7万元左右。

　　但是二期楼间距比一期要宽一些，而且南侧没有中档，可能会出现一些隐藏的关河景的房源，你们可以仔细甄别，买到就是捡漏了

　　但是二期，东侧两个地块都设计了家园中心，配套建设一批社区公共服务设施，包括商业，咖啡馆，健身房，养老，社区医院等等功能，最高20米左右，所以，0807地块挨着家园中心的小户型，必须要格外注意挡光的问题

　　另外就是噪音的问题，二期东南侧，紧邻运河南大街，属于通州的一条主路，车流量比较大，未来的噪音影响比较大

　　但是二期有一个优势，就是项目东侧近邻新规划的中学，应该是101集团承办，九年一贯制或者12年一贯制，未来二期上学还是很方便的，基本不用过马路

　　150-155㎡四居，剩余33套，940-970万，单价6.35万/㎡；（中低楼层为主）

　　182㎡四居，剩余35套，1150-1180万，单价6.37万/㎡；（中低楼层为主）

　　200平米四居，剩余34套，1420-1480万，单价7.25万/㎡；（中低楼层为主）

　　260㎡四居，剩余43套，1850-1900万，单价7.31万/㎡。（中低楼层为主）

　　截至11月20日小编统计，2025年取证，住宅共签约613+29套，网签均价约6.1-6.8万元/平左右。

　　★声明：房家仅以第三方角度，为业主探访小区施工进度，进行真实客观的报道。

　　，一是单价贵怕破发，二是总价高怕后期流通问题所以就这样的一个问题我整理一下今年1-10月通州成交数据，盘点了一下改善户型的去化情况，给大家做个参考

　　*提前说明：1、成交数据不包含全部，但占比起码能达到1/3，可拿来做参考；2、通州区剔除了马驹桥和台湖片区；3、改善面积段摘取的是150平米以上

　　好的点是总体来讲，200平米以上成交是一个向上的趋势，特别是上半年，6月份成交量是1月份的5倍，个位数到双位数的转变

　　7月份出现断崖下跌和运河玖院的出现有很大关系，后期涨幅虽然调整，但是不如上半年，明显被运河玖院和缦云one的降价策略吸走一些客群

　　虽然好，但是交易量依然很小众，成交走势和200平米一样，上半年高，7月份后受新房影线下滑明显

　　从成交量和面积段来说，今年考虑通州二手改善的客群量和对面积的需求都有一个提升，但是相较成交总量来说，是很小的市场，流通堪忧

　　实际上成交量比较大的是单价在4万以内，接近3万左右价格的大改善产品，比如融科千章墅

　　当然今年有两个特殊情况，一是房价继续下行，二是运河玖院开盘分流了一部分高预算的客群，150-260成交量已超越100套了，7月份后的表现还是显而易见，不过也明显有一个部分人没看上玖院，又回去看别墅产品了

　　但是这类房子成交量特别少，只能说从过往价格产品对比来看，运河玖院房价还是有支撑的

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